9 Errores que pueden salir caros al comprar una vivienda

Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble suele ser un momento emocionante. Sin embargo, es también un terreno plagado de mitos y falsas creencias que, si se siguen sin analizar, pueden terminar en una factura inesperada con Hacienda. Estos son algunos de los errores más repetidos:

1. Comprar a través de una sociedad para “pagar menos impuestos”

No siempre es la panacea. Una sociedad limitada no evita ITP ni AJD, y si se trata de una patrimonial, tributa al 25% en el Impuesto sobre Sociedades. Además, cuando quieras sacar dinero al bolsillo tendrás que volver a tributarlo en IRPF. Solo puede tener sentido en operaciones muy concretas y estudiadas.

2. Pensar que con IVA “siempre es mejor porque me lo deduzco”

El IVA solo es deducible si el inmueble se destina a una actividad sujeta a este impuesto. Si más adelante cambias el uso —por ejemplo, de alquiler turístico a vivienda— deberás devolver la parte proporcional durante los diez años siguientes.

3. Comprar a tu nombre y después ponerlo al 50% con tu pareja

Es una de las trampas más habituales. Ese traspaso se considera donación y genera tres impuestos: IRPF, plusvalía municipal y el Impuesto de Donaciones para tu pareja. La alternativa correcta es donar el dinero antes y comprar directamente a medias.

4. Cambiar el uso sin calcular el impacto fiscal

Transformar un inmueble destinado a una actividad con IVA en vivienda de alquiler puede implicar devolver parte del IVA deducido. Si no lo regularizas, Hacienda lo detectará en una inspección con recargos y sanciones.

5. No aprovechar la renuncia a la exención de IVA

En segundas transmisiones se paga ITP por defecto, pero el vendedor puede renunciar a la exención y aplicar IVA. Esto puede ser muy ventajoso si el inmueble se va a explotar con IVA (oficinas, parkings, alquiler turístico). Eso sí, debe constar en la escritura y cumplir requisitos formales.

6. Calificar mal las obras

No es lo mismo una reforma que una rehabilitación. La diferencia cambia deducciones, tipos impositivos y beneficios fiscales. Antes de iniciar obras importantes, asegúrate de cómo las considera Hacienda.

7. Confiar únicamente en el Registro

El Registro no siempre refleja la realidad. Puede haber locales usados como viviendas o discrepancias con Catastro y licencias. Apoyarse solo en él puede traer problemas fiscales o urbanísticos.

8. Olvidar el valor mínimo fiscal

Aunque negocies un precio ventajoso, Hacienda se fija en el valor de referencia. Si declaras por debajo, reclamará la diferencia con recargos. Es mejor preverlo y, en su caso, recurrir después.

9. Ignorar el plazo de 3 años para consolidar la vivienda habitual

Para que una casa se considere vivienda habitual a efectos fiscales es necesario residir en ella durante al menos tres años. Si se vende antes, se pierden beneficios fiscales como la exención por reinversión, salvo causas justificadas.

Conclusión

Comprar un inmueble no es solo cuestión de ubicación y precio. Cómo se adquiere, a nombre de quién, qué uso se le da o qué obras se realizan tiene un impacto fiscal directo. Una buena planificación previa evita que la ilusión de comprar se convierta en una sorpresa desagradable con Hacienda.